Forton: Рекордните 103 хил. кв.м офиси се предлагат в София

Рекорден за София обем от 102 800 кв.м завършени офис площи са излезли на пазара през второто тримесечие на 2010 година, сочат данните на "Фортън" (Forton International). За сравнение - тази стойност е почти равна на новопоявилите се офис площи през цялата 2009 г.

До края на годината се очаква да бъдат завършени още около 200 000 кв.м нови офис площи, прогнозират от компанията. От тях около 68 000 кв.м ще бъдат на пазара още през следващото тримесечие. Проектите, чието завършване предстои тази година, търсят конкретни наематели - големи компании, които да разположат там централните си офиси или които в момента ползват офиси от по-нисък клас, е посочено в доклада на "Фортън".

"Пълното усвояване на новите проекти обаче ще отнеме поне още 2 години и по всяка вероятност ще бъде за сметка на офисите клас B и C, които обикновено са с по-непривлекателна локация и по-ниски технически характеристики", коментира Владислав Кайзеров, мениджър "Офис площи" във "Фортън". Той отбеляза, че голямото насищане на пазара с първокласни офиси оказва сериозен натиск върху наемните нива на второстепенните офис сгради. "Новите проекти предлагат отлични възможности на наемателите да оптимизират разходите си, а на част от тях наемните нива са по-ниски спрямо второкласните офиси", посочи Кайзеров. Той прогнозира, че в близко бъдеще най-предпочитани от наемателите ще са офисите в енергоспестяващите "зелени сгради".

Общият брой офис площи в столицата, които са в експлоатация към момента, е около 1.142 млн. кв.м, показват данните на "Фортън". Още 685 хил. кв.м са офис площите в процес на изграждане. Това прави пазара в момента изключително благоприятен за наемателите и до голяма степен подчинен на техните изисквания и нужди, коментират от "Фортън".
 
Около 84% от офисите са извън централната градска част на София. Все повече компании проявяват интерес към районите в близост до станциите на метрото.

Около 33 хил. кв.м са усвоените през второто тримесечие на 2010 г. офис площи. Това е близо два пъти повече в сравнение с първото тримесечие на годината, когато бяха усвоени 18 300 кв.м. Тенденцията за увеличаването на заетите офиси продължава вече четвърто поредно тримесечие. Това е знак за активизирането на наемателите, което обаче не е достатъчно, за да се компенсира голямото количество офиси, които предлага пазарът, е посочено в доклада на "Фортън".  Резултатът е увеличаване на процента на свободните площи до над 20% през второто тримесечие на годината.

Някои от най-атрактивните нови проекти успяха да си осигурят около 50-60% запълняемост, но други са почти напълно празни и обременяват наемодателите с оперативни и експлоатационни разходи. По тази причина те са принудени да правят големи отстъпки в наемните си нива, както и да предлагат бонуси като периоди без наем, посочиха от "Фортън". Според прогнозите на компанията процентът на незаетите площи ще нарасне до 25-30% до края на годината заради голямото количество площи непосредствено пред завършване. Част от предприемачите пък умишлено отлагат завършването на своите проекти, докато намерят наематели, за да избегнат излишните разходи, които има една готова, но празна сграда.

Наемните нива на офисите продължават да падат. Средната наемна цена за първокласните площи в София вече е 12.5 евро/кв.м към края на юни. Средният наем на офисите клас B и C пък са съответно 7 и 4 евро/кв.м.

"Наемните нива на пазара в момента се намират много близо до най-ниската си точка. Това прави момента изключително подходящ за наемателите да сключат изгодни сделки за дългосрочни наеми", коментира Кайзеров.

По-позитивни в сравнение с 2009 година са тенденциите на инвестиционния пазар в момента. Ниските нива на възвращаемост на западните пазари кара все повече инвеститори да мислят отново за възможностите, които офис пазарът на Източна Европа предлага.Търсенето е фокусирано предимно върху сгради, чийто процент заети площи е висок, а наемателите са с дългосрочни договори. Нивата на възвращаемост при офисите клас А в София остават непроменени спрямо първото тримесечие на 2010 година – 10.5%.